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Desde su oficina en una brillante torre azul y gris en los Docklands de Melbourne, Dan O'Brien, director ejecutivo de Cladding Safety Victoria (CSV), enumera una lista de n煤meros.

鈥淗asta el d铆a de hoy, se han completado los proyectos financiados en 350 edificios de apartamentos residenciales, as铆 como las obras de rehabilitaci贸n en 130 escuelas, hospitales y comisar铆as de polic铆a鈥�, afirma. 鈥淵 otros 726 edificios de apartamentos residenciales evaluados como de menor riesgo han sido dados de baja del programa, lo que hace un total de 1.206 edificios en total con resultado鈥�.

Trabajo en CSV en proceso. Foto: CSV

De hecho, a diferencia de muchas otras jurisdicciones que, siete a帽os despu茅s del mortal incendio de la Torre Grenfell que conmocion贸 al mundo, todav铆a est谩n lidiando con los dif铆ciles problemas de determinar d贸nde se ha instalado un revestimiento combustible peligroso y c贸mo hacerlo seguro, Cladding Safety Victoria dice que espera completar la mayor parte de su trabajo de reducci贸n de riesgos en los edificios residenciales de alto riesgo del estado para fines de 2025.

O'Brien, un ex funcionario de modales apacibles y con experiencia en econom铆a, ha dirigido uno de los primeros organismos p煤blicos del mundo que se ocupa principalmente de la seguridad del revestimiento desde su creaci贸n en diciembre de 2022 con 600 millones de d贸lares australianos (398 millones de d贸lares estadounidenses) de financiaci贸n p煤blica.

Se trata de un avance que est谩 siendo seguido de cerca por gobiernos, propietarios de edificios, arrendatarios y constructores de todo el mundo, donde miles de personas han tenido que vivir en edificios posiblemente envueltos en los mismos paneles de material compuesto de aluminio (ACM) utilizados en la Torre Grenfell, lo que hace que sea imposible venderlos o asegurarlos.

驴Qu茅 es Cladding Safety Victoria?

Despu茅s de informar a los gobiernos del Reino Unido, Escocia e Irlanda, O'Brien dice que el gobierno de Victoria ha sido pionero en un modelo de c贸mo arremangarse y continuar con la dif铆cil tarea de encontrar una soluci贸n para la crisis mundial de revestimiento combustible.

A pocos pasos de la oficina de O'Brien en Docklands se encuentra el edificio Lacrosse, un bloque que contiene dos torres de 21 pisos, una de las cuales se incendi贸 dram谩ticamente en 2014, y que posteriormente se descubri贸 que hab铆a usado revestimiento ACM, lo que llev贸 al gobierno victoriano a comenzar a trabajar para identificar otros edificios que utilizan sistemas de revestimiento similares, trabajo que se aceler贸 en 2017 a ra铆z de la tragedia de Grenfell.

Seg煤n O'Brien, seg煤n el modelo CSV, el proceso se ha dividido en tres etapas clave: auditar los materiales de revestimiento utilizados en los edificios; priorizar los edificios con mayor riesgo para realizar las tareas de remediaci贸n m谩s r谩pidas; y contratar equipos de contratistas para remediarlos, a veces pagados por el estado.

En 2017, un grupo de trabajo creado especialmente para abordar los riesgos del revestimiento combustible de Victoria encarg贸 una auditor铆a a nivel estatal en la que un inspector de construcci贸n municipal evalu贸 todos los edificios residenciales incluidos con tres pisos o m谩s (un total de m谩s de 2000 edificios), ya sea examinando los documentos de construcci贸n para ver qu茅 tipo de revestimiento se utiliz贸 o mediante inspecciones en el lugar.

Dan O'Brien, director ejecutivo de Cladding Safety Victoria. Foto: CSV

Los datos de los inspectores fueron revisados por un panel de expertos utilizando una herramienta de evaluaci贸n de riesgos que puntu贸 cada edificio en funci贸n del peligro de incendio en funci贸n del tipo de revestimiento utilizado, el dise帽o del edificio y las medidas de seguridad ya establecidas. A partir de esto, los edificios pudieron clasificarse en t茅rminos de riesgo como extremo, alto, moderado o bajo.

Luego, el Ministro de Planificaci贸n de Victoria otorg贸 autoridad regulatoria para los edificios considerados de riesgo extremo o alto a CSV, donde fueron nuevamente reevaluados para el riesgo de revestimiento seg煤n un nuevo modelo de Protocolos para Mitigar el Riesgo de Revestimiento (PMCR) que el organismo desarroll贸 con el Instituto Real de 罢别肠苍辞濒辞驳铆补 de Melbourne y la Organizaci贸n de Investigaci贸n Cient铆fica de la Commonwealth, y los edificios evaluados con los niveles m谩s altos de riesgo fueron elegibles para la financiaci贸n estatal.

鈥淣o hay duda de que la financiaci贸n p煤blica para las obras en los edificios m谩s peligrosos fue un elemento clave para la rapidez y eficacia del enfoque general鈥�, afirma O'Brien. 鈥淧ero el desarrollo posterior de la metodolog铆a PMCR es el verdadero punto de inflexi贸n鈥�.

鈥淓ste enfoque no s贸lo ha ayudado mucho a los propietarios en t茅rminos del impacto financiero y de desenredar lo que, para la mayor铆a, hab铆a sido una pesadilla burocr谩tica y t茅cnica鈥�, a帽ade O'Brien. 鈥淗a permitido a Victoria afrontar un riesgo m谩s importante del que hubiera sido posible de otro modo鈥�.

Evaluaci贸n de edificios con mayor riesgo

A medida que avanza en la lista de edificios prioritarios, O'Brien dice que su equipo luego trabaja con corporaciones de propietarios (empresas propiedad en com煤n de los propietarios de departamentos en un bloque) para ayudarlos a designar un gerente de proyecto profesional de un panel establecido por CSV.

A continuaci贸n, los directores de proyectos que trabajan en proyectos financiados deben firmar un contrato en el que se comprometen a actuar en inter茅s tanto de los propietarios como de CSV.

鈥淎ntes de la creaci贸n de CSV, se esperaba que las corporaciones de propietarios identificaran y designaran a su propio gerente de proyectos. En la pr谩ctica, esto cre贸 un riesgo significativo de conflicto de intereses鈥�, afirma O'Brien. 鈥淐SV tom贸 el control del proceso al establecer un panel de firmas profesionales de gesti贸n de proyectos鈥�.

A continuaci贸n, el director del proyecto y la corporaci贸n de propietarios eligen a sus contratistas preferidos para llevar a cabo los trabajos de remediaci贸n de otra lista aprobada por CSV, una elecci贸n que nuevamente es verificada dos veces por CSV.

鈥淓stos constructores provienen de diferentes or铆genes y var铆an en tama帽o, lo que refleja la amplia gama de edificios que se someten a trabajos de rectificaci贸n de revestimientos en el marco del programa de CSV鈥�, afirma O'Brien. 鈥淭odos los constructores han firmado los mismos t茅rminos contractuales, lo que elimina las largas negociaciones contractuales despu茅s del proceso final, agilizando el flujo de trabajo general鈥�.

O'Brien da el ejemplo de un edificio de apartamentos de cuatro pisos con alg煤n revestimiento combustible en las paredes externas, aunque no hay suficiente conectividad entre los apartamentos como para que el riesgo sea inaceptable.

Los contratistas de CSV en acci贸n. Foto: CSV

Hasta hace muy poco, dice, los propietarios de un edificio de este tipo gastaban decenas de miles de d贸lares en consultores privados para evaluar el riesgo y conclu铆an que hab铆a que quitar el revestimiento y reemplazarlo a un costo de un mill贸n de d贸lares australianos (666.000 d贸lares estadounidenses) o m谩s, y los propietarios individuales deb铆an afrontar facturas de entre 50.000 d贸lares australianos (33.000 d贸lares estadounidenses) y 100.000 d贸lares australianos (66.500 d贸lares estadounidenses), dependiendo del n煤mero de apartamentos del edificio.

鈥淪eg煤n el sistema que hemos implementado, que est谩 respaldado por una directriz y una pol铆tica del gobierno, CSV eval煤a el edificio y brinda asesoramiento sobre mitigaci贸n, trabajando directamente con los reguladores para buscar un acuerdo tanto sobre la evaluaci贸n como sobre la mitigaci贸n y luego brindando este asesoramiento a los propietarios鈥�, dice O'Brien.

鈥淓n muchos casos hemos logrado un acuerdo en el que no es necesario hacer nada. En otros casos, se requieren algunas obras, pero pueden ser tan sencillas como mejorar los sistemas de detecci贸n del edificio. 驴El resultado? A los propietarios que se enfrentaban a costes de m谩s de un mill贸n de d贸lares australianos se les ofrece una soluci贸n aprobada oficialmente que se puede implementar por unos pocos miles de d贸lares. Se puede imaginar el impacto en los propietarios afectados鈥�.

Otro problema que la agencia ha estado enfrentando, dice O'Brien, a ra铆z del incendio de Grenfell, ha sido la renuencia de las aseguradoras de responsabilidad profesional a cubrir a contratistas, subcontratistas, arquitectos, top贸grafos, gerentes de proyectos e ingenieros de seguridad contra incendios que realizan trabajos de remediaci贸n de revestimientos en respuesta a reclamos legales potencialmente costosos.

Proporcionar seguro

Un gran n煤mero de proveedores de seguros PI han dejado de emitir cobertura sin exclusiones, incluso para materiales de revestimiento defectuosos, lo que hace imposible que varios contratistas locales presenten ofertas para el trabajo.

Como resultado, CSV concert贸 una p贸liza para todo el programa con la aseguradora Lockton Companies Australia que brinda indemnizaci贸n por responsabilidad en la construcci贸n y trabajos contractuales.

Por supuesto, la estrategia de CSV de proporcionar fondos estatales 煤nicamente a los edificios considerados con mayor riesgo de incendio en el revestimiento sigue dejando a miles de propietarios de apartamentos con dificultades para vender sus apartamentos y con facturas de reparaci贸n de muchos miles de d贸lares. Adem谩s, aunque los equipos descubren con frecuencia otros defectos en los edificios que investigan, estos siguen siendo responsabilidad de los propietarios.

Y despu茅s de analizar datos de 804 de los edificios en los que ha trabajado en un informe reciente, O'Brien y su equipo est谩n presionando para establecer est谩ndares legales m谩s estrictos que requerir铆an que los top贸grafos, dibujantes, arquitectos e ingenieros de seguridad contra incendios certifiquen el cumplimiento de los c贸digos de construcci贸n para los edificios de apartamentos.

鈥淓n retrospectiva, CSV, como organizaci贸n nueva, confi贸 demasiado en la informaci贸n, las opiniones y las evaluaciones que hered贸 del mundo existente de profesionales y reguladores del sector de la construcci贸n鈥�, dice O'Brien.

鈥淎nalizamos los registros de casi mil edificios de nuestro programa para comprender c贸mo se lleg贸 a utilizar el revestimiento combustible y los resultados mostraron fallos en la mayor铆a de los grupos profesionales involucrados y en la mayor铆a de las etapas鈥�.